关于《徽县住宅专项维修资金管理办法》的政策解读

关于《徽县住宅专项维修资金管理办法》的政策解读

一、起草背景

为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法民法典》、国务院 《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定，结合本县实际，制定本办法。

二、起草过程

根据县政府主要领导同志的批示，县政府办参照上级文件，结合工作实际，起草了初稿，并征求县直相关部门意见，在此基础上，经反复修改，最终形成《管理办法》印发。

三、主要内容

第二章　交　存

第六条  住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，公有住房的业主及售房单位应当按照下列标准交纳住宅专项维修资金。

（一）新建商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

（二）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金。

1.业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

2.售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

（三）未出售的商品住宅、非住宅，公有住房的首期住宅专项维修资金分别由开发建设单位，售房单位按照规定的标准先交存，出售时由开发建设单位，售房单位再向业主收取。

（四）本办法实施前，未交存住宅专项维修资金的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

第七条  未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位，公有住房的售房单位不得将房屋交付购买人。

本办法实施前未交存首期住宅专项维修资金的，业主应当按照规定足额交纳首期住宅专项维修资金。

第八条  新建商品住宅、非住宅、售后公有住房住宅专项维修资金，由开发建设单位代收，并在办理商品房初始登记手续前统一存入到指定的住宅专项维修资金专户。

拆迁安置住宅的住宅专项维修资金，由拆迁安置部门代收，并在办理房屋产权手续时统一存入指定的住宅专项维修资金专户。

第九条  未交存住宅专项维修资金的，住宅共用部位、共用设施设备需要维修的，由相关业主共同承担分摊费用。

第十条  住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，应当及时续交，续交的数额不少于首期住宅专项维修资金的数额。

商品住宅的业主、非住宅的业主、售后公有住房住宅业主续交住宅专项维修资金的，由相关业主按照所拥有物业建筑面积分摊，标准由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定，具体续交工作由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业实施。

续交的住宅专项维修资金，按本办法的规定存入住宅专项维修资金专户。

第十一条  商品住宅的业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由县房地产管理所监管。

第十二条  县房地产管理所委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以售房单位设账，按房屋户门号设分户账。

第三章　使　用

第十三条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四条  住宅专项维修资金的使用，应当遵守方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条  使用住宅专项维修资金按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅的，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊。

（三）属于两个以上物业管理区域的共用设备维修、更新、改造费用，由所属物业管理区域的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第十六条  使用住宅专项维修资金，应按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主或业主委员会提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

（三）物业服务企业或者相关业主、业主委员会组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主、业主委员会持有关材料，向县房地产管理所申请列支；

（五）县房地产管理所审核后，按照维修工程施工合同的约定及工程预算书，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将住宅专项维修资金划转至维修单位；

（六）工程完工后，维修单位持下列资料报县房地产管理所备案。

1.经业主或业主委员会审定的工程决算书；

2.经业主或业主委员会审核的维修工程施工合同；

3.经业主代表或业主委员会签署的验收合格证明；

4.付款凭证。

第十七条  发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，未按规定实施维修和更新、改造的，县房地产管理所可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。

第十八条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第十九条  住宅专项维修资金每使用一次后，应当及时核算，并在小区内公布维修资金使用情况，接受全体业主监督。

第二十条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债，应当由业主大会同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十一条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十二条  房屋所有权转让的，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户，原住宅专项维修资金余额部分由受让人支付给原业主。

受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。

第二十三条  房屋灭失的，业主可以持有关证明申请返还其住宅专项维修资金余额，并办理分户账注销手续。

第二十四条  住宅专项维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向相关业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十五条  专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金管理单位发送住宅专项维修资金对账单。

住宅专项维修资金管理单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十六条  房屋产权交易部门在办理房屋权属登记时，应当查验住宅专项维修资金交存专用票据。符合要求的，予以核准登记。

第二十七条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十八条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十九条  代收住宅专项维修资金的单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应执行财政部门的有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第三十条  开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违反本办法规定的，依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。

第三十一条  业主或物业使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，也可以向人民法院提起诉讼。

第三十二条  住宅专项维修资金管理部门挪用住宅专项维修资金的，除有关部门追回挪用的住宅专项维修资金外，对直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 《徽县人民政府办公室关于印发徽县住宅专项维修资金管理办法的通知》